Compraventa y alquiler de propiedades: cuáles son los impuestos que ya no se pagarán por la reforma laboral

Un beneficio impositivo surge de la letra de la Ley de Modernización Laboral promulgada por el Gobierno este jueves. Aunque orientada principalmente al régimen de contratos de trabajo, la normativa incorpora en su artículo 192 dos modificaciones tributarias con impacto directo en el mercado inmobiliario: la exención del Impuesto a las Ganancias para quienes perciben alquileres con destino a vivienda; y la misma dispensa para las personas físicas que concretan la compra-venta de un inmueble.

La reforma ya fue publicada en el Boletín Oficial, y la vigencia se retrotrae al 1° de enero de 2026, por lo que los efectos de estos beneficios fiscales operan desde el primer día de este año.

Con esto continúa el desarme de un complejo esquema de impuestos que comenzó en julio de 2024, cuando se suprimió el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) para bienes adquiridos antes de 2018. El artículo incorporado en la nueva ley -sancionada el pasado 27 de febrero- exime conceptos que hasta ahora estaban alcanzados por el régimen cedular y por Ganancias en casos de alquileres destinados a vivienda.

Caso por caso

En cuanto a las compraventas, la exención beneficia a las personas humanas no habitualistas (es decir por fuera de su actividad comercial principal) que vendan inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018 y hubieran quedado alcanzadas por la alícuota cedular del 15% sobre la ganancia. No afecta a quienes actúan como operadores inmobiliarios habituales ni a las sociedades, que continúan tributando conforme al régimen general.

La habitualidad es el criterio central para determinar el alcance en operaciones de compraventa: quienes realicen transacciones inmobiliarias de forma reiterada seguirán pagando al fisco bajo el régimen general de Ganancias, con alícuotas progresivas entre el 5% y el 35%, mientras que las operaciones ocasionales de personas físicas quedan alcanzadas por la exención, de acuerdo a lo que establezca la reglamentación aún pendiente.

En materia de alquileres destinados a vivienda, la exención es de aplicación más amplia: alcanza a personas humanas independientemente de la cantidad de inmuebles que administren, y también alcanza a personas jurídicas para ejercicios a partir de este año.

El impuesto cedular, introducido en la reforma tributaria de 2017, gravaba con un 15% la ganancia en ventas de inmuebles adquiridos desde 2018. Esta dispensa equivale, por ejemplo, que una ganancia de USD 100.000 dejara de tributar los USD 15.000 que antes correspondían. Esta medida, sumada a la supresión previa del ITI, configura un cambio relevante en la carga tributaria sobre las operaciones inmobiliarias.

Para la diaria en el sector, estas modificaciones pueden incrementar la rentabilidad neta para propietarios que alquilan y reactivar transacciones de compraventa demoradas por la incertidumbre normativa. Según estiman especialistas, esto significará un gran beneficio para los contribuyentes ubicados en tramos altos de Ganancias.